Jacob Karlsson

Vd, K Fastigheter

Från grus till hus och hela vägen till börsen

Framgångskonceptet för K-Fastigheter går ut på att bygga samma sak gång på gång på gång, egna byggkomponenter, långsiktig kvalitet och att bygga för att behålla och förvalta.

Jacob Karlsson, som var gäst vid Handelsklubbens majmöte, startade sitt företag i december 2010 och har på elva år byggt upp det från att omfatta åtta lägenheter till dagens 3050 befintliga, 1880 i produktion och 5347 i projektutveckling. Allt i ett börsbolag (K-Fast Holding) värderat till över 14 miljarder kronor.

Jacob berättade om hur han egentligen aldrig drömt om att bli entreprenör och företagare, snarare elitidrottare, men hur han också drömde om att kunna leva på passiva inkomster, studerade finansekonomi, arbetade i bank som placeringsrådgivare och till slut, med hjälp av förmånlig låneränta som bankanställd, investerade i ett par villabyggen som blev starten på en fastighetskarriär.

– Jag insåg att jag gillade tanken på att bygga och behålla och ville äga och förvalta marknadens attraktivaste hyresrätter. Jag sökte någon som gjort resan tidigare, som kunde öppna dörrar, och sökte bland landets rikaste personer och fann Erik Selin, fastighetsbolaget Balders skapare. Jag hade en miljon kronor och erbjöd honom en halv miljon om han ville bli min kompanjon. Något sådant hade han säkert aldrig hört talas om tidigare.

Jacob var otålig och investerade sin miljon i åtta lägenheter i Hässleholm innan Erik Selin svarade.

– Efter att ha funderat över upplägget återkom Erik. Han ville inte ha min halva miljon utan satsade en miljon kronor själv. De två miljonerna är allt som vi satt in i företaget. Vi köpte en bit mark i Hässleholm, ritade upp 34 lägenheter och gick till banken. Min uppgift vara att bygga till 70 procent av marknadsvärdet och det lyckades vi med.

– Har man gjort det en gång kan det inte vara så svårt att göra det igen. Vi köpte mer mark och tog med oss exakt samma ritningar. Den gången gick det mycket snabbare, alla barnsjukdomar hade vi arbetat bort, produktionskostnaden var radikalt mycket lägre. Det var då jag insåg att jag var verksam i en bransch där den generella fastighetsutvecklaren köper mark och lämnar ett blankt papper till en kreatör och lägger hela projektet, de ekonomiska förutsättningarna, i händerna på en konstnär med ambitionen att bygga vackra hus för att sedan gå till byggbolaget och be dem bygga ett hus som de aldrig tidigare har byggt. Och så säger man att det är dyrt att bygga hus!

Utgår från tre plattformar

Jacob valde följaktligen att inte ta rygg på andra fastighets- och byggbolag utan hämtade istället inspiration från bilindustrin, som gör samma sak om och om igen.

– Vi tog fram tre olika plattformar, berättade Jacob och beskrev de tre koncept man arbetar efter, låghus, lamellhus och punkthus, som alla är standardiserade och kostnadseffektiva.

  • Låghusen utgörs av parhus, radhus eller kedjehus med lägenheter i upp till tre våningar med standardiserade grundmått och fyra olika planlösningar i varje byggnation, som kan kombineras fritt.
  • Lamellhusen är flerfamiljshus i kvartersstruktur i upp till tio våningar som går att producera i flera storlekar och utformningar med anpassningsbara planlösningar.
  • Punkthusen slutligen är flerfamiljshus i kvadratisk form i fyra till tio våningar med fyra, alternativt sex lägenheter i varje plan.

– Ett fjärde koncept sedan en månad tillbaka är K-Kommersiellt för att möta efterfrågan på flexibla kommersiella ytor i centrala lägen.

Affärsmodellen handlar om att samla egen erfarenhet och teknisk kompetens, att utveckla hyreslägenheter för egen långsiktig förvaltning och dokumenterad kunskap om konstruktioner och fastigheter. Det operativa målet är att årligen starta minst 1300 lägenheter före 2023 års utgång. Per den 31 mars 2022 omfattar fastighets- och projektportföljen 10345 lägenheter.

K-Fastigheter arbetar med affärsområdena projektutveckling, byggnation, prefabtillverkning i flera egna fabriker och fastighetsförvaltning.

Identiskt och unikt

Om principen att bygga samma sak om och om igen förklarade Jacob:

– På insidan är allting till hundra procent identiskt, på utsidan kan vi arbeta med olika fönstersättningar, olika fasadmaterial och tre olika takstolslösningar med olika takmaterial för att skapa ett unikt visuellt utseende.

Han berättade om byggnation helt i trä när det gäller marklägenheter, men också om förkärleken för betong, som beständigt material som visst kan utvecklas till att bli hållbart, och om företagets egna innovationsprojekt för att göra betong och armering mer konkurrenskraftiga.

– Vi bygger bara hus där vi själva skulle kunna tänka oss att bo. 15 procent av vår personal bor faktiskt i det egna beståndet.

– Vi bygger samma sak om och om igen, vet exakt tids- och materialåtgång och har till dags dato aldrig någonsin räknat bort oss. Min kristallkula är ganska klar. Som fastighetsbolag växer vi bäst genom att ha en pipeline av byggrätter. När vi börjar bygga vet vi exakt när husen är klara, efter 18 månader, vet exakt när hyresgästerna flyttar in och när hyresintäkterna börjar komma. Och vi vet exakt hur hyrorna kommer att utvecklas.

K-Fastigheter levererade 2021 en resultattillväxt på 122 procent till drygt en miljard kronor och första kvartalet 2022 en tillväxt på 95 procent. Belåningsgraden är 52 procent och företaget är starkt räntesäkrat. Att bygga till 70 procent av marknadsvärdet gäller fortfarande.

– När vi byggstartar ett projekt så bygger vi det på 70 procent, lånar 65 procent och sätter in 5 procent eget kapital. Vi räknar på sex procents avkastning i förhållande till investeringen och får igen vår kontantinsats på ett år.

– Vi arbetar inte med vinstmaximering utan med riskminimering, förklarade Jacob.

Fyra delbolag i symbios

K-Fastigheter är på en och samma gång projektutvecklare, byggbolag, prefabföretag och fastighetsbolag med långsiktig förvaltning av det egna beståndet. De fyra delarna är självständiga men arbetar i symbios med varandra för att skapa mervärde åt koncernen.

Visionen är att bli en av Nordens största aktörer och ledande fastighetsägare av hållbart byggda, innovativa och kostnadseffektiva koncepthus. Man strävar mot marknadens bästa kombination av hög standard, hemkänsla och trygghet. Finansiellt mål är att över en konjunkturcykel nå en årlig genomsnittlig tillväxt i såväl substansvärde som förvaltningsresultat per aktie om minst 20 procent.

Jacob talade om kvalitet som håller och blir ekonomisk över tid, om att bygga hem, inte bara bostäder, om lyhörd, snabb och effektiv fastighetsskötsel, om trivselskapande åtgärder som röda mattor, designlampor, juste konst och musik i trappuppgångar och om sociala insatser när så behövs.

– Skapar vi plattformar för våra hyresgäster och ger litet så får vi mycket tillbaka, sa Jacob Karlsson, som konstaterade att nio av tio nya hyresgäster tidigare har besökt någon av de existerande hyresgästerna.

Detta innehåll är endast tillgängligt för inloggade. Vänligen logga in nedan.